АКТУАЛЬНЫЕ ТЕМЫ: Протесты Конституционная реформа Павел Шеремет Эпидемия Белгазпромбанк Беларусь-Россия

Алексей Десюкевич : Рынок недвижимости как индикатор экономический ситуации в стране

Состояние рынка коммерческой недвижимости всегда было отличным индикатором, характеризующий состояние бизнес-среды и экономики в целом.

Алексей Десюкевич
Алексей Десюкевич

Различные риелтерские и консалтинговые компании выпускают отчеты с индикаторами и статистикой, которые дают отчетливо понять, что в коммерческой недвижимости сейчас далеко не самые лучшие времена. Попробуем глубоко не копаться в статистике, а просто разобраться, как чувствуют себя каждый из сегментов рынка.  

Рынок офисной недвижимости.

На первый взгляд сегмент офисной недвижимости Минска может показаться наиболее развитым. Но это далеко не факт. Дело в том, что рынок насыщен количественно, но не качественно. Практически все бизнес-центры в Минске были реализованы не профессиональным институциональными девелоперам, а частными инвесторами и застройщиками. Во всех развитых странах рост рынка происходит за счет профессиональных девелоперов, которые ставят перед собой задачу создание ряда качественных объектов недвижимости и получение долгосрочного арендного денежного потока. В дальнейшем данный качественный актив с гарантированным денежным потоком продается как инвестиционный продукт банку, пенсионному фонду, цель которых вложить свои значительные средства хоть и в низкодоходный, зато безрисковый актив. На средства от продажи девелопер продолжает развитие других таких же проектов, тем самым наращивая свой бизнес и развивая рынок.

Данный подход реализуется во всех странах-соседях, кроме Беларуси. Фонды не заходят из-за значительных страховых рисков. Девелоперы не заходят и не реализуют масштабные проекты, так как не видят гарантий по безразрывным долгосрочным (5 и более лет) договорам и валютному денежному потоку с крупными арендаторами. Отсутствие профессиональных девелоперов для рынка означает отсутствие качественных офисных проектов, в частности проектов класса А, построенных на долгосрочную перспективу, а также четких и прогнозируемых правил развития рынка.

Основная часть офисных объектов представлена небольшими частными бизнес-центрами. Цель таких проектов - получение максимальной прибыли от аренды/продажи в кратчайшие сроки, чтобы максимально сократить срок окупаемости объекта, обеспечить скорейший уход от кредитной нагрузки и максимизировать дальнейшую прибыли. Для сокращения срока окупаемости и увеличения рентабельности идеальным вариантом является дешевое, бюджетное исполнение с наивысшим позиционирование - заявить класс В, а то и класс А. Ставки по офисным помещениям всегда оставались на стабильно высоком уровне, что позволяло данной бизнес-модели успешно существовать и плодить все большее количество данных проектов.

В связи с последними кризисными тенденциями в экономике, большинство компаний-арендаторов прекратили свой рост, многие из них сокращаются в объеме. Основные сделки по аренде сейчас происходят за счет переезда с более дорогих и старых объектов в новые, которые могут дать лучшие коммерческие условия. Нового же спроса практически нет.

Что касается ставок, то каждая компания-арендатор активно проводит политику сокращения издержек, в том числе такой значимой бюджетной строки как аренда. Исторически, ставки аренды были номинированы в евро. Арендатор, у которого ставки номинированы в евро, на фоне девальвации белорусского рубля, ощущает усиленное арендное обременение и идет к собственнику с целью их пересмотра. А собственник на данное снижение пойти не может из-за существующих кредитных обязательств перед банком. Снижение ставки, либо переход в белорусские рубли полностью рушит его бизнес-модель. Поэтому те объекты, где собственник может показать “гибкость” по ценовой политике, будут относительно заполненными, те объекты, которые не могут дать скидок, будут стоять пустыми или потеряют текущих арендаторов.

В результате мы имеем те статистические тенденции, на которые обращают внимание риелтеры - сокращение “нового” спроса, рост вакансии, незначительное снижение ставок. Как результат, многие проекты будут заморожены, часть инвесторов может обанкротиться. Профессиональные  же девелоперы на рынок заходить не собираются. Для рынка это означает, что “новое” предложение расти не будет, так как строить сейчас стало не рентабельно: спрос снизился, финансирование очень дорогое, конкуренция велика, доходность низкая. Чтобы рынок восстановился, должен ожить спрос, который поглотит текущее предложение и стимулирует новое. Это возможно при качественном изменении экономики в стране, которое приведет к развитию бизнеса и развитию частных компаний как источнику спроса на офисы, что сейчас не представляется возможным. Именно поэтому рынок офисной недвижимости сейчас пришел в упадок и тенденций к его развитию в ближайшее время не предвидится.

Рынок торговой недвижимости. 

Кризис в экономике безусловно ударил по покупательской способности населения. Это главная проблема, с которой столкнулась белорусская торговля. Традиционно белорусы, испытывая объективно правильное нежелание покупать товары белорусского производства, ездили за непродовольственными товарами заграницу. Девальвация белорусского рубля не изменит эту привычку в целом, хотя ездить станут меньше. Белорусские ритейл-операторы, рассчитывая переключить поток потребителей на себя, с этой задачей не справились. 

В последние годы в Минске был реализован ряд крупных торговых проектов, еще несколько торговых центров в стадии строительства или проектирования. То есть по факту количество торговых центров растет, но приток новых покупателей практически не наблюдается. Проблема торговых центров в Беларуси состоит в абсолютно некачественном пуле арендаторов. В итоге получаются очень одинаковые проекты. А для успеха необходимы крупные международные бренды, которые в Беларусь не идут. Существующие же бренды не способны качественно заполнить и разнообразить крупные торговые центры с общей арендуемой площадью 50 000 кв.м. и выше.

Да, в сегменте эконом класса и “средний минус” появился ряд турецких брендов (DeFacto, LC Waikiki), самостоятельно развиваются некоторые российские бренды, как например компания Kari бывшего собственника компании “Эльдорадо” Игоря Яковлева, который перешел в сегмент дешевой китайской обуви. Но это бренды, не способны стать тем “магнитом”, который заставит потребителя идти в торговый центр.

 

Крупные международные бренды могут зайти в страну 2 способами: или напрямую как местное представительство из страны-соседа, чаще всего России, или  путем предоставления франшизы местному партнеру.

Из первой категории можно выделить компанию Inditex (Zara, Bershka, Pull&Bear, Massimo Dutti и др.). Представители данной компании, как испанские, так и российские, уже несколько лет приезжают, смотрят рынок, смотрят проекты, а потом отказывают. Причина очень проста - отсутствуют проекты, которые соответствовали бы их стандарту, а также существующие страновых риски. Собственник каждого торгового центра готов дать данным брендам уникальные коммерческие условия, лишь бы их заполучить в проект, что автоматически подтянет ряд крепких брендов поменьше, если там есть Zara. Но проблема в том, что для входа в проект, Inditex требует определенную площадь, размещение и конфигурацию помещений, а также предъявляют требования к самому торговому центру - общая арендопригодная площадь должна быть не ниже определенного стандарта, в торговом центре должны быть подобраны другие сильные бренды, торговый центр должен обладать сбалансированной концепцией и хорошим местоположением. Некоторые торговые центры “со скрипом” могли бы пройти под этот стандарт, например “Замок” компании “Табак-инвест”, возводимые с участием Президентского спортивного клуба торговый центр “Грин-Сити” в Каменной горке и строящийся на сербские деньги торговый центр “Dana Mall” возле “Национальной библиотеки”. Все они активно вели переговоры с Inditex. Но в итоге ни один из данных проектов Inditex не получил - Zara в стране не ожидается.

Вторая категория - франшизы. Такие компании как New Yorker, Debenhams, Top Shop давно общаются с потенциальными местными партнерами, но ни один из брендов пока не открыл свой магазин. Дело в том, что список данных партнеров очень невелик. Среди основных франшизедержателей можно выделить все тот же Табак-Инвест (франшизы Tommy Hilfiger, Lacoste, Calvin Klein Jeans и др.), ОДО “Лиловая Медуза” и ее аффилированные компании (бренды Mango, Gerry Weber, Womens Secret и др.), а также ряд игроков, в портфеле которых есть пару франшиз и которые хотят данный портфель увеличить. Но в то же время, Табак-Инвест хочет развивать бренды только в своих торговых центрах, “Лиловая Медуза” - крайне тяжелый и специфический местный игрок, а новые претенденты не обладают необходимым ресурсом и опытом. Причем помимо стоимости самой франшизы и коммерческих условий, франшизадатель выставляет ряд требований по развитию сети. Так KFC требует гарантированный план на ближайшие пару лет открытия ресторанов по Минску в самых топовых местах, при этом некоторая часть из них должна позволять организовать “drive-through”, то есть возможность продажи еды клиентам на автомобилях. Гарантировать такие площадки могут далеко не все претенденты. А те кто могут, как правило, очень коррумпированы, что является критическим барьером для публичных компаний, собственников международных брендов.

Вот и выходит, что привлечение новых брендов очень затруднительно, даже если абстрагироваться от общей экономической обстановки. Если добавить ко всему этому макроэкономические тенденции последних месяцев, то вероятность привлечения брендов стремится к нулю. Отсутствие сильных брендов ведет к тому, что новые торговые центры заполняются одинаковыми арендаторами. Собственники же построили и ждут уникальных торговых операторов, которые готовы платить высокие ставки аренды, так как затраты на возведение были значительными. А потребитель по прежнему не имеет должного выбора и вынужден опять ехать в ближнее зарубежье, чтобы хоть за дорогую валюту покупать себе качественные вещи в хороших магазинах.

Рынок складской недвижимости. 

Рынка складской недвижимости как такового в Беларуси фактически нет. Имея уникальное геополитическое положение, несмотря на фиктивные правительственные попытки утвердить и внедрить программы развития данного сектора, Беларусь так и не пошла по пути развития рынка складской недвижимости.

Если абстрагироваться от старых складских баз и небольших складских комплексов (до 10 000 кв.м.), то в Беларуси можно буквально по пальцам пересчитать проекты, которые пытались развивать не конечные пользователи (для себя), а спекулятивно (для сдачи в аренду). 

Отсутствие проектов обусловлено как стоимостью строительства, стоимостью финансирования, но, в первую очередь, отсутствием спроса на большие площади в качественных объектах. При этом аппетиты собственников очень высокие - ставки аренды в Минске выше, чем в любой стране-соседе, включая Россию и в частности Москву. 

Складская логистика является “сердцем” и основой развития торговых сетей. Но в Беларуси, за неимением качественных складских объектов класса А, все торговые продовольственные сети предпочитают реализовывать распределительные центры своими усилиями и за свой счет. Яркий пример, сеть “Евроопт”, которая была вынуждена построить большое количество собственных складов для организации логистики по причине того, что на рынке просто не было объектов правильной концепции и по адекватной цене. Для продовольственных сетей крайне важно отсутствие рисков в складской логистике, то есть важно чтобы объект соответствовал их требованиям по местоположению, характеристикам, возможностью установления температурного режима, профессиональному обслуживанию и управлению. С учетом того, что земельный участок можно получить практически бесплатно, продуктовым сетям проще и выгодней заморозить часть оборотных средств и реализовать свой собственный комплекс, чем идти в сторонний проект. Так поступают не только продуктовые сети. Примером аналогичных действий может быть дистрибьюторская компания “ВладПродИмпорт” и ритейлеры электроники “5 элемент”, которые также реализовали свои собственные складские комплексы класса А. 

Вторым основным источником спроса на складскую недвижимость являются логистические компании, которые в Беларуси возникают как вторичный продукт- собственники складского комплекса, понимая, что не смогут сдать объекты по желаемым ставкам, создают второе направление бизнеса, которое на данных площадях оказывает услуги ответственного хранения. Как пример, компания ФСК-Логистик, которая предоставляет услуги ответственного хранения в комплексе на ул. Брикета или L-bit Group в нашумевшем логистическом комплексе под п. Раков.

С иностранными инвестициями, которые могли бы привнести опыт и развить складской сектор, постоянные проблемы. В том же логистической комплексе под Раковым соинвесторы из Литвы, компания Vinges Terminalas, после реализации проекта из-за разногласий с белорусским партнером были вынуждены выйти из бизнеса и оставить объект соинвестору Вячеславу Довнару, владельцу компании “Белинтертранс” и “L-bit”. Азербайджанские инвестиции в складской и торговый комплекс под Щомыслицей тоже не оправдали надежд, так как доходность от сдачи оказалась ниже той, которую изначально прогнозировали. А самый громкий проект - логистический комплекс “Прилесье”, возводимый за счет привлечения иранского капитала, был реализован лишь частично: факт затрат оказался намного выше ожидаемого, спроса нет, инвестиционная привлекательность проекта оказалась негативной.

Поэтому рынок складской недвижимости сейчас состоит из объектов, которые компании построили для собственных целей и рядом небольших проектов. Крупных логистических комплексов и парков, реализуемых для сдачи в аренду нет и их строительство не предвидится.

В сухом остатке мы видим, что каждый из сегментов рынка коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена и находится в состоянии скорее стагнации, нежели роста. Качественного развития но одного из сегментов не наблюдается. Данная тенденция является объективным следствием общей экономической ситуации в Республике Беларусь. Для выхода из текущего негативного тренда необходимы качественные изменения и реформы, которые смогли бы стимулировать развитие бизнеса в стране, рост благосостояния населения и субъектов хозяйствования. До тех пор, пока экономика страны не преобразится и не начнет развиваться, налоговая и денежно-кредитные политики не будут изменены, малый и средний бизнес не получит предпосылок для активного роста, не снимутся барьеры и не снизятся риски для иностранных инвестиций, не начнется рост реальных доходов и рост покупательской способности населения, рынок коммерческой недвижимости останется в текущем плачевном состоянии.


«Статья в рубрике «Особое мнение» является видом материала, который отражает исключительно точку зрения автора. Точка зрения редакции «Белорусского партизана» может не совпадать с точкой зрения автора.
Редакция не несет ответственности за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.
Вы можете прислать свою статью на почту [email protected] для размещения в рубрике «Особое мнение», которую мы опубликуем».