АКТУАЛЬНЫЕ ТЕМЫ: Протесты Запрет полетов TUT.by Политзаключенные Санкции Репрессии Конституционная реформа

"Указ развязывает руки властям". Что не так с новым законопроектом о садоводческих товариществах

На общественное обсуждение вынесен проект указа «О садоводческих товариществах». В нем предлагаются революционные изменения.

"Указ развязывает руки властям". Что не так с новым законопроектом о садоводческих товариществах
В частности, владельцам дач предоставят право переводить садовые дома в жилые и изменять целевое назначение участков. Также в проекте говорится о возможности включения территории товарищества в границу населенного пункта либо об образовании нового населенного пункта. Эксперты рынка недвижимости высказали realt.by свое мнение о проекте указа и о том, как это повлияет на стоимость загородной недвижимости.

О чем проект указа?

Главное изменение, которое может сильно повлиять на стоимость загородной недвижимости — членам садоводческих товариществ предоставляется право переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое.

При переводе садовых домиков в жилые дома будет изменяться и целевое назначение участков — они будут переводиться в категорию участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома.

При этом владельцы таких домов и участков будут оставаться членами садоводческого товарищества либо будут заключать с ним договор о порядке пользования объектами общего пользования в течение 10 дней после регистрации прав на земельный участок.

Если в садоводческом товариществе более половины участков будут переведены в категорию «для обслуживания жилых домов», его правление сможет по решению общего собрания обратиться к местным властям с заявлением о включении территории товарищества в границу населенного пункта либо об образовании населенного пункта.

Местные исполнительные и распорядительные органы в таких случаях могут при необходимости установить переходный период на срок не более 10 лет в целях создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов. В течение установленного переходного периода садоводческое товарищество продолжает существовать. По его истечении — подлежит ликвидации.

Разрешение земельных споров, связанных с границами земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества, в том числе между членами садоводческого товарищества и лицами, осуществившими перевод садовых домиков в жилые дома, осуществляется районными (городскими) исполнительными комитетами по месту нахождения садоводческого товарищества.

Владельцам участков проектом указа отводится три года для государственной регистрации своих прав на земельные участки (для тех, кто этого не сделал).

Местные власти, на чьей территории расположены садоводческие товарищества, не реже 1 раза в 3 года должны проводить инвентаризацию земельных участков, предоставленных для коллективного садоводства.

Проектом указа устанавливается, что садоводческие товарищества, за исключением ведущих предпринимательскую деятельность, освобождаются от ведения бухгалтерского учета. Они будут вести учет расходов, доходов имущества в порядке, установленном МНС и Минфином. При этом товарищества должны будут составлять и хранить первичные учетные документы.

Садоводческие товарищества должны будут обеспечивать сбор и удаление отходов в соответствии со схемами обращения с ТКО, заключать договоры по удалению отходов с юрлицами и ИП.

Товарищества смогут раз в год запрашивать у местных властей информацию о произошедших изменениях землепользователей.

Проектом предлагается установить плату за открытие и обслуживание расчетных счетов садоводческих товариществ на уровне, предусмотренном для физлиц.

В проекте прописаны меры по взысканию задолженности по взносам и пене. Ее предлагается взыскивать в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов либо других должностных лиц, имеющих право совершать такое нотариальное действие.

В положении о садоводческих товариществах уточняются некоторые вопросы оформления правоудостоверяющих документов, в том числе в сложных случаях. Также конкретизируется перечень документов товарищества, с которым могут знакомиться его участники. Одновременно предлагается установить, что за предоставление копий документов товариществом может взиматься плата, размер которой не должен превышать затраты на их изготовление.

На прошлой неделе мы провели в нашем Telegram-канале онлайн-подкаст, где обсудили с экспертами рынка недвижимости — на что и как повлияет новый указ, если его примут в этой редакции - ниже приводится тезисная расшифровка беседы.

«Этот указ создаст очень много проблем для людей»

Алена Лепешко, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Гарант недвижимость»:

— На мой взгляд, этот указ действительно революционный, если он будет принят в такой редакции. Тут будут начинать действовать те самые сроки строительства, которые мы совсем недавно обсуждали. У многих собственников в садовых товариществах оформлены только земельные участки. При этом там может стоять домик, который вообще никак не будет зарегистрирован. И у нас по законодательству, если участок находится в частной собственности, как в случае с CТ, то его можно отчуждать. Это накладывает определенную сложность, потому что тогда однозначно придется регистрировать дом. И здесь вот возникает вопрос: в случае с садовым товариществом — какой дом? Ведь он должен быть определенных размеров, не меньше, чем 6×7, он обязательно должен быть на фундаменте, и если что-то из этого не выполняется, то дом не зарегистрируют.

Если же это просто земельный участок, то что делать со сроками строительства, если они начинают действовать, а там просто голый чистый участок? Если меняется целевое назначение земли из «коллективного садоводства» в «под строительство и обслуживания жилого дома», то как быть со сроками строительства? Получается, что они очень быстро будут просрочены, либо собственнику придется еще быстрее что-то строить. На мой взгляд, помимо того, что «это круто, мы теперь деревня», этот указ создаст очень много проблем для людей. Очень много.

Также в проекте указа есть пункт, что если в садоводческом товариществе более половины участков будут переведены в «под строительство и обслуживание жилых домов», то есть поменяют целевое назначение, то только после выполнения этого условия правление сможет по решению общего собрания обратиться к местным властям с заявлением включить садовое товарищество в границы населенного пункта или образовать населенный пункт. То есть нужно, чтобы 50% изменили целевое назначение. То есть это все будет такое долгоиграющее, а в итоге, я думаю, только 3−5% от всех СТ будут становится деревнями. Тем более, что границы земельных участков, как правило, в каждом товариществе нарушены. И если туда запустить геодезистов, то вы не представляете сколько будет проблем. Потому что почти у каждого границы хоть немного сдвинуты или нарушены.

Если говорить по-простонародному, то с этим указом все понятно. Для чего такой документ? Для привлечения денег в казну государства. У нас сейчас достаточное количество иностранных граждан, которые готовы покупать какие-то земельные участки. К сожалению, но в садовом товариществе иностранный гражданин не может приобрести себе землю ни в какой форме собственности. А вот в поселках, деревнях, городах — пожалуйста. Но это при условии, что земля не находится в частной форме собственности. То есть этот указ откроет ворота для покупки земельных участков, которые сейчас находятся в садоводческих товариществах, иностранным гражданам. То есть это большой приток денег в казну и бюджет государства — это раз.

Во-вторых, люди начнут узаконивать свои строения. Это опять-таки приток денег на узаконивание, на геодезистов, Белгипрозем, проектировщики, архитекторы, другие службы — это все большие деньги.

«Участок сейчас лучше или продать, или на нем что-то построить»

Архитектор и основатель архитектурной компании «Аверса-групп», председатель ассоциации проектных и строительных организаций при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей Антон Гарустович:

— Я в 2010 -2011 годах как раз был начальником отдела архитектуры и строительства Минского района. Тогда и принимались многие указы, которые действуют до сих пор по садовым товариществам. В частности, были переведены Ждановичи-1 и Ждановичи-2 в жилые кварталы. Также тогда было признано, что строительные нормы, работающее в садовых товариществах, работают только в садовых товариществах. Поэтому я немного на практике знаком с работой по СТ.

Но чтобы понять цель этого указа, нужно капнуть глубже. Садовые товарищества появлялись чаще всего от предприятий, или от кооперативов. Типа: давайте выбьем землю, сделаем там сад, будем ставить небольшие домики, узенькие дорожки, чтобы добраться до этого домика. Эти постройки были с высокими крышами, потому что нельзя было выступать за определенные габариты. То есть изначально садовые товарищества были запроектированы не неправильно, а под свои цели. То есть никто тогда не задумывался, что эти участки будут переводить под жилье.

Эти садовые товарищества разрастались, они становились очень разными. Некоторые CТ заказывали себе генпланы для роста, я сам такие делал. Они проектировались как коттеджные поселки, ну или часть как коттеджный поселок, для этого «дорезались» земли, а часть оставалась запущенной деревней. 

Причем, нужно понимать, что во второй части оставались в основном пожилые люди, которые очень любили поскандалить, и нам постоянно приходилось разгребать кучу жалоб. Сосед залез своим участком на мой участок, не так поставил туалет, мне воняет и так далее. В некоторых РОВД по несколько стопок таких жалоб лежит. Там и дома друг другу подпаливали, что только ни делали.

И вот в один прекрасный момент исполкомы открестились от таких садовых товариществ: «у вас есть устав, вы сами по нему живите и регулируйте свою застройку сами». Вообще в садовых товариществах интриги творятся покруче, чем в товариществах собственников: друг на друга вызывают милицию, председатели воруют деньги, бухгалтеры скрываются с документами… Там книгу писать можно.

Но вернемся к указу. Давайте подумаем кому и для чего он был нужен? По-хорошему, это должна была быть программа по переводу, которую должны были обсудить с архитекторами, председателями товариществ, чиновниками и так далее, чтобы выработать правильный механизм изменения назначения земли и вообще необходимость этого. 

Но нет. Это — указ. Все уже решили: такие-то сроки, такие-то условия. Некоторые товарищества за 10 лет вообще ничего сделать не смогут со своими узенькими дорожками, и прочей инфраструктурой. Некоторые С Т под минском хоть завтра готовы переводится в деревни.

Но давайте проанализируем: какие мотивы введения такого указа? Очень много участков, которое находятся в садовых товариществах, которые не за кем не числятся, где ничего нет. И потенциально — это просто замороженные деньги, которые можно использовать в бюджете государства.

Также садовые товарищества за свою деятельность отлично нарабатывают инфраструктуру вокруг себя. Платят взносы, проводят коммуникации — это все деньги в бюджет. Сама регистрация и переводы участков — опять деньги в бюджет. То есть государство видит, что там есть ликвидная земля, которая не используется, не облагается налогом, и, в принципе, — это огромные деньги, упущенные государством.

То есть в целях наполнения бюджета любой госслужащий в праве инициировать любую программу. Мы это и видим. Плохо это, или хорошо — не будем оценивать. Просто примем это как есть. Но именно в этом случае, как я уже и говорил, логичнее было бы создать программу перевода — многоэтапный план, который основывался бы на реальных обстоятельствах и статистике. Но это указ. Причем указ, где некоторые моменты определенны четко, а остальные размыты. 

И вот по этому указу завтра чиновник может прийти в садовое товарищество и сказать: «Ребята, поздравляю, через 5 лет вы — деревня. Приводите все в порядок. А также предоставьте перечень документов». Этот список документов четко определен проектом указа, если будете читать — вам очень понравится.

Также в указе есть очень забавный пункт, где идет речь о том, что обработка персональных данных физических лиц осуществляется без их письменного согласия. То есть в самом указе уже напрямую говорится: «Ребята, желаете или не желаете, а сведения о своих участках и домиках вы нам предоставите». Также целый пункт указа посвящён тому, как вы будете эти сведения предоставлять.

Что касается самих строений, то требования к жилым домам определены. И могу ответственно сказать, что большинство участков, большинство строений на этих участках не подходят под жилые дома. И если сейчас собственникам сказать: «приведите дома в порядок», то ничего не случится. Потому что проекты садовых товариществ не предусматривали размещения там жилых домов.

Это очень интересный указ, но нужно понимать, в какую сторону он будет бить. Можно, конечно, прочитать заголовок указа, порадоваться что CТ будут становится поселками, накупить там чего-нибудь на будущее, а потом очень много разгребать проблем. Люди, которые почитают дальше заголовка, сейчас будут предлагать собственникам скупить соседние участки и построить на них что-то интересное.

Я думаю, что, может, не в такой редакции, но этот указ обязательно вступит в силу. Потому что в СТ находятся замороженные для бюджета деньги. Причем очень большие. Также по товариществам очень много жалоб и моментов (к примеру — не может проехать пожарная машина), и легко этот указ обосновать безопасностью людей. 

То есть чтобы проехала пожарная машина нужно изменить планировку, а так просто планировку садового товарищества изменить нельзя, так давайте присоединим его к населенному пункту и сделаем районом. Исполкомы тоже не очень рады будут такой истории, так как все жалобы, которые были собраны за десяток лет упадут им на плечи.

Очень много моментов в этом указе. То, что я перечислил — 1/10 часть айсберга. Вот, что бы я рекомендовал бы сделать всем собственникам в садовых товариществах:

Провести ревизию. Убедится, что у вас есть техпаспорт и с документами все в порядке.

Если техпаспорта нет, то нужно скорее зарегистрировать ваш домик. Нужно показать, что вы используете этот участок и домик. Потому что сейчас у большинства людей эти домики — это стройматериалы.

Если у вас завалялся участок, то лучше его сейчас или продать, или на нем что-то построить. Потому что скоро будет поздно. Потому что все внимание сейчас направленно в эту сторону. В будущем будет еще веселее, и еще больше давления будет на ваши дома и вашу землю.

Сказать, повысится или понизится в итоге цена на землю в товариществах или на дома, очень трудно. На мой взгляд, указ может оживить рынок, но с очень большими перекосами. И опасайтесь мошенников! 

Как только выходят какие-то новые указы, сразу появляется куча неприятных схем. Потому что не понятно, что читать, на что смотреть, и очень сильно можно обжечься. Ну и приведите в нормальное состояние ваши документы.

У нас есть требования к жилым домам: это либо 6×6, либо 6×7. Нюансы с комнатами: должна быть жилая комната и кухня, и санузел (очень интересно, как это будут трактовать для садовых домов). Минимальный дом, который мы согласовывали, был 36 «квадратов». 

Так что смотрите на ваш садовый домик, и если он меньше этого, то с переводом возникнут проблемы. Что можно сделать? Можно перестраивать и реконструировать.

Также можно заранее нанять адвоката, когда ваш дом не будут переводить в жилой, так как он не соответствует. Можно доказать, что вы потратили свои деньги, материалы, и что не планировали изначально строить жилой дом. Что в законодательстве произошёл форс-мажор, и я не готов перестраивать.

Тем этот указ и интересен, что он развязывает руки властям, если им очень хочется что-то забрать. Ввести что-то в оборот, скажем так.

«Указ направлен на то, чтобы этих садовых товариществ и не было вовсе»

Риэлтер, директор и совладелец агентства недвижимости «Твой Маентак» Оксана Русак:

— Этот указ имеет далекую перспективу по внедрению, потому у местных исполнительных и распорядительных органов есть переходной срок в 10 лет, чтобы была создана необходимая инфраструктура и обеспечены минимальные социальные стандарты. 

Когда проектировались садовые товарищества, то про инфраструктуру никто и не думал. А о минимальных социальных стандартах — тем более. Поэтому в краткосрочной перспективе это никак на загородную недвижимость, в том числе на дома в садовых товариществах, не повлияет. Все изменения по этому указу — на долгосрочную перспективу.

Также нужно рассматривать, каким образом будет проходить этот перевод дачных домов в жилые, а также минимальные требования, по которым их можно будет перевести из садовых в жилые. К этому указу еще должны быть разработаны требования, как принимать садовый дом и переводить земельный участок из «коллективного садоводства» в «обслуживание жилого дома». То есть говорить об изменениях цен в большую сторону пока рано.

Я думаю, что есть еще полгода, чтобы приняли советующие законодательные акты, требования к садовым домам, как продавать неиспользуемые садовые дома: в собственность распорядительному органу, или как-то еще оно должно в собственность государству перейти? Много вопросов.

Но в долгосрочной перспективе, если садовые товарищества будут переводится в населенные пункты с соответствующей инфраструктурой, то, конечно, это повлияет на стоимость участков в СТ, и повлияет в большую сторону. 

Но у меня вопрос: за чей счет будет создаваться эта вся инфраструктура? Если это ляжет на плечи участников садового товарищества, то цена однозначно увеличится, так как наши многие продавцы формируют цену своей недвижимости по затратному методу. 

Ну и вопрос по переводу в населенный пункт соответствующего садового товарищества или включения его в границы существующего — тут тоже много затрат по наименованию улиц, проведению коммуникаций.

Чтобы признать садовый дом жилым, он должен соответствовать определенным требованиям. То есть там, к примеру, должно быть хотя бы отопление (у многих садовых домах даже печное отсутствует, так как это чисто летние домики), ограждение участка и так далее.

У меня сложилось такое впечатление, что указ направлен на то, чтобы этих садовых товариществ и не было вовсе. Если у человека есть желание возделывать какие-то 5 соток, то ему придется делать это только в рамках какого-то населенного пункта, либо покупать какой-то хутор. Ну и скорее всего, все затраты по переводу земли и созданию инфраструктуры лягут на плечи участников садового товарищества. 

Но мы знаем, что сейчас есть товарищества, которые выглядят как коттеджные поселки с соответствующими строениями, а есть товарищества, которые выглядят гораздо проще и где свои 5−7 соток возделывают пенсионеры. Есть и товарищества, где часть 100% жилые дома, а часть, где домиками пользуются только в летний период. То есть как будут распределяться затраты на перевод CТ в населенный пункт?

Будем смотреть, как будет развиваться эта законодательная инициатива. Через 6 месяцев должны появится требования к садовым домикам для перевода их в жилые дома, и это будет самым интересным. Только после этого мы сможем сказать, насколько этот указ революционный.

Как и говорила выше, это никак не повлияет на сделки именно сейчас. Но вот если вложить деньги сейчас в неиспользуемый участок в СТ, чтобы там возвести жилой дом и после перевода в населенный пункт его продать — это неплохая инвестиция. 

Однако я придерживаюсь того мнения, что если кто-то хочет купить жилой дом, он себе и покупает жилой дом. И это коттеджная застройка со всеми нормами, правилами, с подъездными путями нормальными, коммуникациями. Потому что пока садовое товарищество перейдет в населенный пункт, пройдет точно не один год. Ну, а если это коммерческая покупка, то замораживать деньги на 10 лет — так себе история.

Я бы еще сказала, что этот указ действительно простимулирует граждан привести в порядок все свои документы на дачную недвижимость. Также это будет стимулом выявить неиспользуемые участки, и в дальнейшем они смогут стать объектом сделки.

Поделиться




Загрузка...
‡агрузка...